Retrouvez ci-après l'explication de chaque type de bail rural viticole utilisé en Bourgogne :
Le bail rural ordinaire : conclu pour au moins 9 ans
Le bail rural doit avoir une durée minimale de 9 ans. Cette disposition est d’ordre public et elle s’applique à tous les baux ruraux (fermage ou métayage), que le contrat soit écrit ou verbal. Les caractéristiques principales du bail rural ordinaire sont les suivantes :
- Le contrat de bail peut être écrit ou verbal
- L’état des lieux est fortement recommandé
- Lorsque le bail arrive à son terme, il se renouvelle par tacite reconduction par période de 9 ans. Sauf dispositions contraires, les clauses du nouveau bail seront les mêmes que celles de l’ancien.
- Le renouvellement étant automatique, la partie qui souhaitera mettre fin au contrat de bail arrivé à son échéance, devra donner congé à l’autre partie (en respectant les délais et formalités imposés). Cependant, le renouvellement est un droit du preneur. Le bailleur ne peut donc lui refuser ce droit qu’à certaines conditions (agissements fautifs du preneur, preneur ayant atteint l’âge de départ à la retraite, exercice du droit de reprise, etc.).
- Le bailleur dispose d’un droit de reprise mais celui-ci est très encadré. L’hypothèse la plus répandue est celle de la reprise pour exploiter (des conditions strictes de forme et de fond seront à respecter). Par principe, la reprise s’exerce à l’échéance du bail initial ou renouvelé. Par exception, le bailleur pourra bénéficier d’une reprise anticipée dans des conditions strictes (reprise sexennale ou triennale).
Le bail rural ordinaire peut également être consenti pour une durée plus longue. S’il est conclu pour plus de 12 ans, il est soumis à une publicité foncière, ce qui nécessite qu’il soit établi par acte authentique (notarié).
Le bail à long terme : de 18 ans au moins
Il est conclu pour une durée d’au moins 18 ans et se renouvelle par période de 9 ans. Il obéit en majeure partie aux règles du statut du fermage, sauf pour quelques spécificités :
- Il doit être écrit et établi par acte authentique (notarié),
- L’état des lieux est obligatoire,
- La reprise triennale pendant son exécution n’est pas permise,
- Lorsque le bail arrive à son terme, le preneur bénéficie de plein droit de son renouvellement. Le bail se renouvelle par période de 9 ans et les clauses du nouveau bail sont les mêmes que celles de l’ancien. Le bail à long terme ainsi renouvelé pour 9 ans sera toujours considéré comme bail à long terme.
Le bail à long terme : de 25 ans au moins
Il est conclu pour une durée d’au moins 25 ans. Il s’apparente au bail de 18 ans mais il peut comporter une clause de renouvellement par tacite reconduction.
Si le bail comporte une clause de renouvellement par tacite reconduction :
À son expiration, le bail se renouvellera sans limitation de durée. Chacune des parties, si elle le souhaite, pourra mettre fin au bail chaque année et moyennant un long préavis de 4 ans. Ainsi, après l’écoulement de la durée initiale du bail, la partie souhaitant y mettre fin devra délivrer un congé qui ne prendra effet qu’au terme de la 4ème année suivant celle pendant laquelle il aura été délivré.
Si le bail ne comporte pas de clause de renouvellement par tacite reconduction :
Si aucune clause du contrat ne prévoit la tacite reconduction du bail, le contrat de bail expire automatiquement à son échéance (au bout de la durée initiale), sans qu’il soit nécessaire de délivrer un congé.
Le bail de carrière :
Il est conclu pour toute la durée de la vie professionnelle du locataire. Il doit respecter les points suivants :
- Il doit être conclu pour une durée minimale de 25 ans et il prendra fin à l’expiration de l’année culturale pendant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite.
- Il doit porter sur une exploitation constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure à la surface minimum d’installation.
- Le montant du loyer du bail de carrière obéit dorénavant au régime du bail ordinaire de 9 ans (sauf possibilité de majorer le prix dans des proportions qui ne peuvent excéder un coefficient égal à 1% par année de bail).